• 0911 22 48 34
  • ass@assmakler.com
Immobilienkultur mit Leidenschaft

Warum eine Immobilienbewertung notwendig ist und wie bewertet wird: Wir geben Ihnen Orientierung!

Sie möchten eine Immobilie verkaufen und wollen wissen, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist? Eine Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt für eine erfolgreiche Veräußerung und beim Kauf oder der Finanzierung Ihrer Immobilienwünsche unerlässlich. Wir sagen Ihnen, wie ein Immobilienwert ermittelt wird und welche Verfahren es gibt. 

 

Eine Immobilie verkaufen Sie gewiss nicht jeden Tag: Sie sollten das einem erfahrenen Makler überlassen. Das zahlt sich nicht erst am Ende einer erfolgreichen Vermittlung aus. Schon im Vorfeld eines Verkaufs gilt es, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Kein Immobilienverkauf ohne Wertermittlung Ihrer Wohn- und Gewerbeobjekte oder eines Grundstücks. Fehler können sich hier zu Ihren Ungunsten auswirken, den Verkauf in die Länge ziehen und empfindliche finanzielle Einbußen zur Folge haben.

Die Ermittlung von Immobilien- und Grundstückswerten ist darüber hinaus im Fall von Schenkungen, bei Erbschaften oder einer Scheidung grundsätzlich. So kann es etwa im Fall einer Erbschaft bei einer zu hoch angesetzten Beurteilung durch das Finanzamt zu Problemen kommen, gegen die Sie sich als Erbe (oder Beschenkter) kaum zur Wehr setzen können. Ein Gegengutachten ist immer aufwendig und muss mitunter teuer bezahlt werden.        

Der Preis für Bestandsimmobilien und Grundstücke wird nach dem sogenannten „Verkehrswert“ (aktuellen Marktwert) bestimmt, der angibt, welche Verkaufssumme unter Berücksichtigung aller objektrelevanten Faktoren wie etwa dem Baujahr, der Lage, dem Erhaltungszustand oder der Nutzung durchschnittlich zu erwarten ist. In diesem Sinne gibt der Immobilienwert die aktuellen Marktverhältnisse wieder. Das sollten Sie einem Brancheninsider wie ASS Immobilien überlassen, der sich auskennt.

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es hierzulande drei verbindlich vorgeschrieben Verfahren, die sich jeweils mit Bezug auf den Immobilientyp und dessen Nutzungsart unterscheiden:

Für die Bewertung von Anlageobjekten werden üblicherweise Ertragswertverfahren herangezogen, um das Wertpotenzial einer Immobilie marktrealistisch darzustellen. Der Objektwert von Wohnimmobilien (Haus, Eigentumswohnung) wird in der Regel über ein Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren ermittelt:

Vergleichswertverfahren: Schon die Bezeichnung lässt vermuten, dass es sich hier um eine Methode handelt, die den Immobilienwert in einer Region oder Stadt durch den Abgleich mit ähnlichen Verkäufen ermittelt. Bei diesem Verfahren werden Eckdaten von zeitnah veräußerten Immobilien herangezogen, die sich mit der zu bewertenden Immobilie in Relation setzen lassen. Die ermittelten Durchschnittswerte werden mit dem vorliegenden Objekt abgeglichen und entsprechend angepasst. Hier werden mitunter Ab- oder Zuschläge vorgenommen: So erhält zum Beispiel eine modernisierte Bestandsimmobilie einen Zuschlag bei der Ermittlung des aktuellen Marktpreises. 


Ertragswertverfahren: Hier handelt es sich grundsätzlich um die Bewertung von Anlageobjekten (Mehrfamilienhäuser, Büro- oder Geschäftsräume etc.), die vermietet oder verpachtet sind. In diesem Zusammenhang ist zunächst eine getrennte Beurteilung von bebauten Grundstücken und den Gebäuden (baulichen Anlagen) vorgesehen. Schließlich spricht für eine solche getrennte Bewertung, dass sich der Wert des Bodens im Gegensatz zu dem eines Gebäudes nicht verliert. Der Ertragswert ergibt sich in diesem Sinne sehr komplex aus dem Bodenwert zuzüglich des Gebäudeertragswerts (bauliche Anlagen, Mieteinnahmen, Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung).  
Sachwertverfahren: Eine sachgerechte Wertermittlung erfolgt hier auf Grundlage der Herstellungskosten. Häufig wird das Verfahren für die Einschätzung von Ein- oder Zweifamilienhäusern genutzt, die nicht verglichen werden können. Bodenwert und Gebäudewert werden getrennt ermittelt. Die Grundfrage lautet hier: Welche Kosten müssen veranschlagt werden, um das zu bewertende Gebäude zum aktuellen Zeitpunkt neu zu erstellen? Vor diesem Hintergrund sind sehr fundierte Kenntnisse der regionalen Baupreise und des Immobilienmarkts erforderlich, um eine marktrealistische Anpassung für solche Bestandsimmobilien mit besonderer Rücksicht auf eine Alterswertminderung als Abschreibungsfaktor vornehmen zu können.    


Wie sie selbst feststellen können: Die komplexe Materie der Immobilienbewertung gehört in erfahrene Hände. Hier sind profunde Marktkenntnisse sowie eine erfahrene Analyse aller objektrelevanten Faktoren gefragt, um zu einer realistischen Beurteilung von Immobilien zu gelangen. Wenden Sie sich vertrauensvoll an Ihre Experten von ASS Immobilien, wenn Sie unsere Unterstützung wünschen. Nehmen Sie hier mit uns Kontakt auf.

  • Vergleichsverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

 

Für die Bewertung von Anlageobjekten werden üblicherweise Ertragswertverfahren herangezogen, um das Wertpotenzial einer Immobilie marktrealistisch darzustellen. Der Objektwert von Wohnimmobilien (Haus, Eigentumswohnung) wird in der Regel über ein Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren ermittelt:

  • Vergleichswertverfahren: Schon die Bezeichnung lässt vermuten, dass es sich hier um eine Methode handelt, die den Immobilienwert in einer Region oder Stadt durch den Abgleich mit ähnlichen Verkäufen ermittelt. Bei diesem Verfahren werden Eckdaten von zeitnah veräußerten Immobilien herangezogen, die sich mit der zu bewertenden Immobilie in Relation setzen lassen. Die ermittelten Durchschnittswerte werden mit dem vorliegenden Objekt abgeglichen und entsprechend angepasst. Hier werden mitunter Ab- oder Zuschläge vorgenommen: So erhält zum Beispiel eine modernisierte Bestandsimmobilie einen Zuschlag bei der Ermittlung des aktuellen Marktpreises. 

 

  • Ertragswertverfahren: Hier handelt es sich grundsätzlich um die Bewertung von Anlageobjekten (Mehrfamilienhäuser, Büro- oder Geschäftsräume etc.), die vermietet oder verpachtet sind. In diesem Zusammenhang ist zunächst eine getrennte Beurteilung von bebauten Grundstücken und den Gebäuden (baulichen Anlagen) vorgesehen. Schließlich spricht für eine solche getrennte Bewertung, dass sich der Wert des Bodens im Gegensatz zu dem eines Gebäudes nicht verliert. Der Ertragswert ergibt sich in diesem Sinne sehr komplex aus dem Bodenwert zuzüglich des Gebäudeertragswerts (bauliche Anlagen, Mieteinnahmen, Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung).  
  • Sachwertverfahren: Eine sachgerechte Wertermittlung erfolgt hier auf Grundlage der Herstellungskosten. Häufig wird das Verfahren für die Einschätzung von Ein- oder Zweifamilienhäusern genutzt, die nicht verglichen werden können. Bodenwert und Gebäudewert werden getrennt ermittelt. Die Grundfrage lautet hier: Welche Kosten müssen veranschlagt werden, um das zu bewertende Gebäude zum aktuellen Zeitpunkt neu zu erstellen? Vor diesem Hintergrund sind sehr fundierte Kenntnisse der regionalen Baupreise und des Immobilienmarkts erforderlich, um eine marktrealistische Anpassung für solche Bestandsimmobilien mit besonderer Rücksicht auf eine Alterswertminderung als Abschreibungsfaktor vornehmen zu können.    

 

Wie sie selbst feststellen können: Die komplexe Materie der Immobilienbewertung gehört in erfahrene Hände. Hier sind profunde Marktkenntnisse sowie eine erfahrene Analyse aller objektrelevanten Faktoren gefragt, um zu einer realistischen Beurteilung von Immobilien zu gelangen. Wenden Sie sich vertrauensvoll an Ihre Experten von ASS Immobilien, wenn Sie unsere Unterstützung wünschen. Nehmen Sie hier mit uns Kontakt auf.